Le régime fiscal applicable aux
locations de vacances meublées
IMPOTS
Les recettes tirées des locations meublées sont spécifiques car elles n'entrent pas dans la catégorie des revenus fonciers du contribuable.
Que le loueur soit professionnel ou non, les revenus issus de cette activité sont imposés au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Depuis 1999, les loueurs en meublé peuvent opter pour le régime du micro BIC.
Exonération
Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale sont exonérées en application respectivement des articles 35 bis-I et 35 bis-II du code général des impôts dans les conditions suivantes :
- lorsque les pièces louées constituent pour le locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables (pour 2003, 142 € en Île-de- France et 102 € pour les autres régions) ;
- ou lorsque les locataires n'y élisent pas domicile (chambres d'hôtes) et que le loyer ne dépasse pas 760 € par an.
Les produits sont imposables, quel régime d'imposition choisir ?
Lorsque les produits sont imposables, le régime d'imposition (micro, régime simplifié ou réel normal) se détermine d'après les critères ordinaires.
- Le micro BIC : il s'applique automatiquement lorsque les recettes annuelles de la location ne dépassent pas 76 300 €. Le revenu net imposable est obtenu en appliquant sur les recettes un abattement forfaitaire de 72 %. au lieu de
40 %, sur les recettes issues des locations (chiffre d'affaires hors taxes). Cet avantage fiscal couvre toutes les charges déductibles que le loueur est censé supporter durant l'année. Il ne peut être inférieur à 305 €.
La recette est envoyée à l'administration fiscale qui calculera elle-même le montant de l'abattement. Le loueur en meublé sera alors imposé sur 28 % de ses revenus locatifs.
Conditions :
- Le plafond des recettes est fixé à 76300 € HT par an.
- L'entreprise doit être individuelle (aucun problème, donc, pour le loueur en meublé).
- L'activité pratiquée doit être exonérée de TVA, ce qui est de toute façon le cas pour des recettes liées à des prestations d'hébergement inférieures à 76300 €.
- Ce régime s'applique de plein droit mais il est toujours possible aux entrepreneurs bénéficiaires d'opter pour les deux autres régimes existants.
Lorsque les charges déductibles notamment en cas de gros travaux ou d'intérêts d'emprunt dépassent le montant de l'abattement forfaitaire, le contribuable a tout intérêt d'opter pour un autre régime d'imposition,
- Le régime réel simplifié est alors tout indiqué. Il est possible de choisir ce régime seulement si le montant des recettes ne dépasse pas 76 300 €.
- Le régime réel normal est applicable dès lors que le chiffre d'affaires excède 76300 €. Particulièrement complexe, il exige la tenue d'une comptabilité assez lourde et, pour cette raison, est à exclure.
Quelles situations sont les mieux adaptées pour chaque régime ?
1 - Le loueur non professionnel n'a pas fait d'acquisition à l'aide d'un emprunt et/ou il n'a pas entrepris, ou ne compte pas entreprendre, des travaux de rénovation.
Il devrait choisir le micro BIC car l'ensemble de ses charges réelles déductibles ont peu de chance de dépasser l'abattement forfaitaire.
2 - Le loueur en meublé a entrepris des travaux ou a contracté un emprunt pour ses locations. Le régime du réel simplifié sera plus attractif si ses charges réelles dépassent les 72 % d'abattement proposés par le micro BIC.
TVA
En matière de taxe sur la valeur ajoutée (TVA), les locations en meublé sont exonérées, à l’exception:
- des prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, villages de vacances classés, résidences de tourisme classées ou les villages résidentiels de tourisme ;
-
des prestations de mise à disposition d'un local meublé effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
TAXE PROFESSONNELLE
Les locations en meublé sont soumises à la taxe professionnelle, à l’exception des locations accidentelles, des locations de l’habitation personnelle du bailleur (habitation principale ou résidence secondaire, gîtes ruraux et meublés de tourisme).
L’exonération est de droit ; toutefois, les collectivités territoriales et leurs groupements dotés d’une fiscalité propre peuvent s’opposer à l’exonération dont bénéficient les locations de gîtes ruraux et de meublés de tourisme.
Pour résumer et éclaircir ce bel exemple de dialectique, les communes sont libres de vous réclamer ou non la taxe professionnelle.
Bon à savoir : Définition "loueurs en meublé non professionnels"
Sont considérés comme tels les personnes qui ne sont pas inscrites au registre du commerce en qualité de loueur en meublé mais également ceux qui y sont inscrits mais retirent de cette activité pas plus de 23 000 € de recettes par an et moins de 50 % de leur revenu global.
Le loueur non professionnel bénéficie d'avantages fiscaux moins attractifs que le loueur professionnel. Le régime des BIC permet à ce dernier d'imputer les charges issues de son activité sur ses revenus de même nature.
Etapes Suivantes ?
Vous savez maintenant à peu près tout sur les dénominations, les classements, les labels, les démarches à suivre, les contraintes et les avantages, la fiscalité. Si l'expérience vous tente, il vous faudra réfléchir à l'étape suivante :
que devrais-je faire pour commercialiser ma location de vacances ?
